Sakarya’da ikinci el konut piyasasının hareketlenmesiyle kiracılı ev satışları da daha sık gündeme geliyor. Haziran 2026’da Sakarya’da satılan 2.212 konutun 1.318’i ikinci el konutlardan oluştu. Bu da toplam satışların yaklaşık yüzde 60’ına karşılık geliyor.
İkinci el konutların bir bölümü kiracılı olarak satışa sunuluyor. Bu noktada mülk sahipleri, alıcılar ve kiracılar genellikle aynı soruların cevabını arıyor:
- Kiracı varken ev satılabilir mi?
- Ev satıldığında kiracı çıkmak zorunda mı?
- Yeni malik kiracıyı ne zaman tahliye edebilir?
- Kira ve depozito kime geçer?
- Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı?
En sık karşılaşılan yanılgı, satışla birlikte kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceğinin düşünülmesidir. Oysa mülkiyetin devredilmesi ile kira ilişkisinin sona ermesi birbirinden farklı hukuki süreçlerdir.
Kiracı Varken Ev Satılabilir mi?
Evet. Kiracının bulunması konutun satışına engel değildir. Malik, kira ilişkisi devam ederken taşınmazını satışa çıkarabilir ve tapuda alıcıya devredebilir.
Satış işlemi için kiracının onayı aranmaz. Ancak alıcının taşınmazı kiracılı olarak devraldığını bilmesi ve karar vermeden önce mevcut kira ilişkisini incelemesi önemlidir.
Alıcının özellikle şu konuları kontrol etmesi gerekir:
- İmzalı kira sözleşmesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi
- Güncel kira bedeli
- Kira artış dönemi
- Kira ödemelerinin düzeni
- Depozito tutarı ve ödeme belgesi
- Aidat ve yan gider borçları
- Varsa yazılı ihtarlar veya devam eden uyuşmazlıklar
- Tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı
Kiracılı konut satışında bu bilgilerin tapu devrinden önce açıklığa kavuşturulması, hem alıcı hem de satıcı açısından sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Hayır. Ev satıldığında mevcut kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmaz, kira sözleşmesi kurulduktan sonra el değiştirirse yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Başka bir ifadeyle yeni malik, önceki malikin kira ilişkisindeki yerini alır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Tapu devrinden sonra:
- Kiracının kullanım hakkı devam eder.
- Mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
- Sözleşmedeki kira dönemi ve temel şartlar sürer.
- Yeni malik, kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülükleri devralır.
Bu nedenle “Ev satıldı, hemen çıkmanız gerekiyor” şeklindeki sözlü bir bildirim tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Tahliye için kanunda belirtilen nedenlerden birinin bulunması ve ilgili sürecin usulüne uygun yürütülmesi gerekir.
Yeni Malik Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?
Yeni malik yalnızca evi satın aldığı gerekçesiyle kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Ancak taşınmazı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kullanma konusunda gerçek ve zorunlu bir ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre ihtiyaç şu kişiler için söz konusu olabilir:
- Yeni malikin kendisi
- Eşi
- Altsoyu
- Üstsoyu
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yalnızca mevcut kirayı düşük bulmak, daha yüksek kira elde etmek veya başka bir kiracıyla anlaşmak istemek ihtiyaç nedeniyle tahliye gerekçesi değildir.
Bir aylık yazılı bildirim
Yeni malik, bu özel tahliye yolunu kullanmak istiyorsa taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Bildirimde ihtiyacın ve tahliye talebinin açıkça belirtilmesi; bildirimin yapıldığı ve kiracıya ulaştığı tarihin belgelendirilebilmesi önemlidir.
Altı aylık süre ve dava yolu
Bir aylık yazılı bildirim şartını yerine getiren yeni malik, edinme tarihinden altı ay sonra dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir.
Yeni malik ayrıca ihtiyaca dayalı tahliye talebini, mevcut kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ileri sürebilir.
Buradaki süreler kiracının altı ayın sonunda otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa kanuni sürecin işletilmesi ve gerekli hâllerde mahkeme kararı alınması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi Varsa Ne Olur?
Kiracı tarafından verilmiş bir tahliye taahhütnamesinin bulunması ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak üzerinde “tahliye taahhüdü” yazan her belge kendiliğinden geçerli kabul edilmez.
Belgenin;
- Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması,
- Kiracının yazılı iradesini taşıması,
- Belirli bir tahliye tarihi içermesi,
- İmza ve düzenlenme koşullarının doğrulanabilmesi
önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya verenin belirlenen sürede icraya başvurması veya dava açması gerekir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi bulunan kiracılı bir konut alınırken belgenin tarihi, teslimden sonra düzenlenip düzenlenmediği ve hukuki geçerliliği uzman tarafından incelenmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Boşaltılan Ev Yeniden Kiralanabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir konutun hemen başka bir kişiye kiralanması mümkün olmayabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça ihtiyaç nedeniyle boşalttığı taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başka birine kiralayamaz.
Bu kurala aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye, mevcut kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermenin bir aracı olarak kullanılmamalıdır.
Kiracı Satılık Evi Göstermek Zorunda mı?
Kiracı, evin satış sürecinde gösterilmesine hiçbir koşulda karşı çıkamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde taşınmazın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür.
Bununla birlikte mülk sahibi ve gayrimenkul danışmanı da kiracının özel hayatına ve konutu kullanma hakkına saygı göstermelidir.
Gösterim sürecinde şu ilkelere dikkat edilmelidir:
- Randevular önceden bildirilmelidir.
- Makul gün ve saatler tercih edilmelidir.
- Habersiz şekilde eve girilmemelidir.
- Kiracıyı rahatsız edecek sıklıkta gösterim yapılmamalıdır.
- Fotoğraf ve videolarda kiracının kişisel eşyaları korunmalıdır.
- Kiracının izni olmadan anahtarla giriş yapılmamalıdır.
En sağlıklı yöntem, kiracıyla haftanın belirli gün ve saatlerini kapsayan yazılı bir gösterim takvimi oluşturmaktır. Böylece satış süreci planlı ilerlerken kiracının yaşam düzeni de korunabilir.
Satıştan Sonra Kira Kime Ödenir?
Tapu devrinden sonra kira ilişkisinin yeni tarafı, konutu satın alan malik olur. Bu nedenle mülkiyet değişikliği ve yeni ödeme bilgileri kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.
Bildirimde şu bilgilere yer verilebilir:
- Tapu devir tarihi
- Yeni malikin adı ve iletişim bilgileri
- Kiranın yatırılacağı banka hesabı
- Mevcut kira sözleşmesinin devam ettiği bilgisi
- Aidat ve yan giderlerin ödeme şekli
Kiracının yalnızca telefon veya mesajla gönderilen bir IBAN’a ödeme yapmadan önce mülkiyet değişikliğini ve banka hesabının kime ait olduğunu doğrulaması daha güvenlidir.
Satışın gerçekleştiği aya ait kiranın eski ve yeni malik arasında nasıl paylaşılacağı da satış protokolünde açıkça belirlenmelidir. Aynı dönem için kiracıdan iki ayrı kira ödemesi istenmemelidir.
Kiracının Depozitosu Ne Olur?
Depozito satış bedelinin bir parçası değildir; kira sözleşmesinden kaynaklanan bir güvencedir. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiği için depozitonun durumu da satış sırasında açıklığa kavuşturulmalıdır.
Satıcı ve alıcı arasında düzenlenecek teslim veya satış protokolünde şu bilgilere yer verilmesi faydalıdır:
- Depozitonun başlangıçtaki tutarı
- Depozitonun hangi tarihte ve nasıl ödendiği
- Banka hesabında tutulup tutulmadığı
- Alıcıya fiilen aktarılan tutar
- Kiracıya yapılan bildirim
- Kira ilişkisi sona erdiğinde iade sorumluluğunun nasıl yürütüleceği
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira tutarını aşamaz. Güvence para olarak verilecekse kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir banka hesabına yatırılması öngörülür.
Satıcı “Depozito bende değildi” veya “Satış bedelinin içinde kabul edildi” diyorsa bu durum belgesiz bırakılmamalıdır. Tutarın ve sorumluluğun yazılı olarak kayda geçirilmesi, kiracının ileride depozito iadesi konusunda mağdur olmasını önlemeye yardımcı olur.
Kiracılı Ev Almanın Avantajları ve Riskleri
Kiracılı bir konut, özellikle yatırım amacıyla alım yapanlar açısından bazı avantajlar sağlayabilir:
- Tapu devrinden sonra kira geliri devam edebilir.
- Yeni kiracı arama süreci yaşanmaz.
- Konutun ödeme geçmişi görülebilir.
- Başlangıçtaki boş kalma riski azalabilir.
Ancak yalnızca aylık kira bedeline bakarak karar verilmemelidir. Mevcut kira ile bölgedeki güncel kiralar arasında fark bulunabilir. Sözleşmenin süresi, artış dönemi, ödeme düzeni, depozito ve olası uyuşmazlıklar birlikte incelenmelidir.
Evi kendisi kullanmak isteyen bir alıcı açısından ise kiracının varlığı, taşınma planını ve teslim süresini etkileyebilir. Bu nedenle “Kiracı tapudan hemen sonra çıkar” gibi sözlü vaatlere güvenilmemeli; mevcut hukuki durum tapu devrinden önce değerlendirilmelidir.
Alıcı İçin Kontrol Listesi
Kiracılı bir konut için kapora verilmeden önce mümkünse şu belgeler görülmelidir:
- İmzalı kira sözleşmesi
- Sözleşme ve taşınma başlangıç tarihi
- Güncel kira bedeli ve artış dönemi
- Kira ödemelerine ilişkin kayıtlar
- Depozito belgesi
- Aidat ve yan gider borçları
- Varsa yazılı ihtarlar ve uyuşmazlıklar
- Tahliye taahhütnamesi ve düzenlenme tarihi
- Demirbaş ve teslim tutanağı
- Aboneliklerin kimin adına olduğu
Bu inceleme sırasında kiracının kişisel verileri gereksiz şekilde paylaşılmamalı; yalnızca satış kararı ve kira ilişkisinin değerlendirilmesi için gerekli bilgiler kullanılmalıdır.
Uyuşmazlık Çıkarsa Hangi Yol İzlenir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Uygulama 1 Eylül 2023 tarihinde başlamıştır. İlamsız icra yoluyla tahliye gibi kanunda belirtilen istisnalar ayrıca değerlendirilir. Adalet Bakanlığı arabuluculuk açıklaması
Tahliye, kira bedeli, depozito veya ödeme konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa süreler kaçırılmadan avukattan görüş alınması önemlidir.
Kiracılı bir konutun doğru fiyatlandırılması ve doğru alıcı grubuna sunulması, boş bir konutun pazarlanmasından farklı bir çalışma gerektirir. RE/MAX Hür, Sakarya’daki yerel piyasa bilgisiyle taşınmazın değerini, mevcut kira ilişkisini ve hedef alıcı profilini birlikte değerlendirir. Kiracılı konutunuzu satmayı veya yatırım amacıyla kiracılı bir konut almayı düşünüyorsanız ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı varken ev satılabilir mi?
Evet. Kiracının bulunması konutun satışına engel değildir ve tapu devri için kiracının onayı gerekmez.
Ev satılınca kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni malik kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Gerçek ve zorunlu ihtiyacı varsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp, edinme tarihinden altı ay sonra dava yoluna başvurabilir. Bu süre tahliyenin otomatik gerçekleştiği anlamına gelmez.
Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı?
Kiracı, önceden haber verilmesi ve kullanım hakkının gözetilmesi şartıyla, satış için zorunlu olduğu ölçüde evin gösterilmesine izin vermelidir.
Ev satılınca depozito yanar mı?
Hayır. Depozito kira sözleşmesinin güvencesidir. Satış sırasında depozitonun tutarı, fiilen aktarılıp aktarılmadığı ve iade süreci yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.
Yeni ev sahibi kirayı hemen artırabilir mi?
Hayır. Mülkiyetin değişmesi tek başına ara dönemde kira artışı yapma hakkı vermez. Mevcut sözleşme ve kanuni kira artış kuralları devam eder.
Eğer siz de kiracılı konutunuzu satmayı düşünüyorsanız [RE/MAX Hür ile iletişime geçerek] satış süreci hakkında bölgeye özel değerlendirme alabilirsiniz.
Bu içerik REMAX HÜR tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş yerine geçmez. Her kira ilişkisi, sözleşmesi ve tahliye süreci somut koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.